O atraso no andamento da obra caracteriza o inadimplemento
substancial do contrato antes mesmo do fim do prazo convencionado para a
entrega do imóvel. Nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual
e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação
prévia.
Os autores da ação firmaram com a Gafisa S/A contrato de
compra e venda de quatro unidades do Edifício Icaraí Corporate, em Niterói
(RJ). Devido ao atraso de um ano no cronograma da obra, pediram a rescisão do
contrato e a devolução dos valores já pagos. O juízo de primeiro grau julgou o
pedido procedente.
A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença. A empresa insistiu com recurso especial para o STJ. Defendeu que não houve inadimplemento da sua parte, já que os autores deixaram de fazer a notificação prévia para a resolução do contrato e ainda propuseram a ação dois meses antes do vencimento do prazo ajustado para a conclusão da obra.
Para o relator do recurso especial, ministro Raul Araújo, o entendimento das instâncias ordinárias está em sintonia com os precedentes do STJ.
Ele mencionou julgado da Quarta Turma, segundo o qual “procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral pela ré das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra” (REsp 745.079).
O ministro considerou que, embora a ação tenha sido ajuizada
dois meses antes da data fixada para a entrega dos imóveis, esse fato não
descaracteriza a mora da incorporadora. Ele verificou no acórdão do TJRJ que o
atraso perduraria por mais um ano, com pendência no “habite-se”.
“Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o
inadimplemento substancial”, explicou.
Em relação à notificação prévia para a resolução do
contrato, o relator afirmou que a existência de prazo fixado para a entrega dos
imóveis tornou-a desnecessária devido ao atraso – que configurou o
inadimplemento.
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