Comprar um imóvel é, provavelmente, o maior investimento financeiro da sua vida. Infelizmente, é também o momento onde muitos brasileiros perdem dinheiro por falta de cautela.
Você visita a casa, se apaixona, o corretor pressiona dizendo que "tem outra pessoa interessada" e você corre para assinar o contrato. É aqui que mora o perigo. Se o imóvel tiver dívidas ocultas ou se o vendedor estiver "quebrado" na Justiça, você pode perder o imóvel e o dinheiro.
Para blindar sua compra, preparamos um checklist com os 5 documentos indispensáveis que você deve analisar antes de transferir qualquer centavo.
1. Matrícula Atualizada (Inteiro Teor e Ônus Reais)
A Matrícula é a "Certidão de Nascimento" do imóvel. É o documento mais importante de todos. Você deve solicitar no Cartório de Registro de Imóveis uma via atualizada (com menos de 30 dias).
O que procurar nela?
- Quem é o verdadeiro dono (só quem está na matrícula pode vender).
- Se existe penhora, hipoteca ou alienação fiduciária (dívida com banco).
- Se existe alguma averbação de processo judicial (indisponibilidade).
2. Certidão Negativa de Débitos Municipais (IPTU)
As dívidas de IPTU "grudam" no imóvel (são chamadas de dívidas propter rem). Isso significa que, se você comprar uma casa com 5 anos de IPTU atrasado, a dívida passa a ser sua, e a Prefeitura pode leiloar sua casa nova para cobrar o valor.
Exija a Certidão Negativa de Débitos Imobiliários na Prefeitura para garantir que o carnê está em dia.
3. Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais
Assim como o IPTU, a dívida de condomínio acompanha o imóvel. Se o antigo dono não pagava o condomínio, o síndico irá cobrar de você (o novo dono).
Peça uma declaração assinada pelo síndico (ou pela administradora), com firma reconhecida, atestando que não há nenhuma pendência financeira na unidade até a data da entrega das chaves.
4. Certidões Pessoais do Vendedor (O "Pulo do Gato")
Muitas pessoas esquecem disso: você precisa investigar a vida do vendedor. Se ele estiver cheio de processos trabalhistas ou dívidas fiscais, a venda pode ser considerada Fraude à Execução.
Nesse cenário, o juiz pode anular a venda e tomar o imóvel de você para pagar os credores do vendedor. Exija as Certidões Negativas da Justiça Federal, Justiça do Trabalho e Protestos no nome do vendedor (e do cônjuge dele).
5. Certidão de Estado Civil Atualizada
Parece detalhe, mas não é. Se o vendedor é casado, o cônjuge (marido ou esposa) precisa assinar a venda (exceto no regime de separação total de bens). Se ele vendeu dizendo ser solteiro, mas era casado, a venda pode ser anulada depois.
Conclusão: A Análise de Risco (Due Diligence)
Ter esses documentos em mãos é apenas o primeiro passo. O mais difícil é interpretar o que está escrito neles. Às vezes, uma anotação pequena na matrícula esconde um problema gigante.
A compra segura só existe com a realização de uma Due Diligence Imobiliária: uma auditoria completa feita por advogado especialista para garantir que o negócio é 100% seguro.
Vai assinar contrato de compra e venda?
Não corra riscos desnecessários. Nós analisamos toda a documentação do imóvel e do vendedor para você fechar negócio com segurança jurídica.
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