Comprou Imóvel nos Últimos 5 Anos? O STJ Decidiu que Você Pode Ter Dinheiro a Receber do ITBI

Se você comprou um imóvel nos últimos anos, deve se lembrar da "facada" que foi pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Muitas vezes, a Prefeitura ignora o valor que você realmente pagou na casa e cobra o imposto sobre um valor muito mais alto, que ela mesma inventa (chamado de "Valor Venal de Referência").

A boa notícia é que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que essa prática é ilegal. Isso significa que milhares de compradores pagaram imposto a mais indevidamente e agora têm o direito de pedir a restituição desse dinheiro.

Se você adquiriu um imóvel nos últimos 5 anos, preste atenção: você pode ter um crédito "escondido" para receber da Prefeitura com juros e correção.

1. O que o STJ decidiu (Tema 1.113)?

Em um julgamento histórico, o STJ definiu três teses que as Prefeituras são obrigadas a seguir:

• A Base de Cálculo é o Valor da Transação: O ITBI deve ser cobrado sobre o valor que você efetivamente pagou pelo imóvel (valor de mercado), e não sobre tabelas ou estimativas da Prefeitura.
• O Valor Declarado Presume-se Verdadeiro: A Prefeitura deve acreditar no valor que está no seu contrato. Ela só pode duvidar se tiver provas concretas de fraude.
• Fim do "Valor de Referência": A Prefeitura NÃO pode usar tabelas pré-fixadas ou valores arbitrários como base de cálculo.

2. Como saber se paguei a mais? (Exemplo Prático)

É uma conta simples. Pegue a guia do ITBI que você pagou e olhe a linha "Base de Cálculo".

Imagine que você comprou um apartamento por R$ 500.000,00:

• A Prefeitura disse que valia R$ 800.000,00 (Valor de Referência).
• Você pagou 3% sobre R$ 800 mil = R$ 24.000,00 de imposto.
• O correto seria 3% sobre R$ 500 mil = R$ 15.000,00.

Neste exemplo, você pagou R$ 9.000,00 a mais. Esse é o valor que você tem direito a receber de volta.

3. Quem tem direito à Restituição?

Qualquer pessoa (física ou jurídica) que tenha comprado imóvel ou arrematado em leilão nos últimos 5 anos e tenha sido forçada a pagar o ITBI sobre uma base de cálculo superior ao valor real do negócio.

Atenção aos Arrematantes de Leilão: O valor do ITBI deve ser, obrigatoriamente, o valor do lance vencedor, e não o valor de avaliação do edital.

4. Como recuperar esse dinheiro?

Existem dois caminhos: o pedido administrativo (na Prefeitura) ou a Ação de Repetição de Indébito (na Justiça).

Como as Prefeituras raramente devolvem o dinheiro amigavelmente, a ação judicial costuma ser o caminho mais eficaz. Nela, pedimos a devolução da diferença paga a mais, atualizada pela Taxa SELIC desde a data do pagamento.

5. O Prazo está correndo!

O direito de pedir a restituição prescreve em 5 anos contados da data do pagamento do imposto. Se você comprou seu imóvel há 4 anos e meio, precisa correr, ou perderá esse direito para sempre.