É seguro comprar imóvel ocupado em leilão? Entenda os riscos

Arrematar um imóvel em leilão por 50% ou 60% do valor de mercado é o sonho de qualquer investidor ou de quem busca a casa própria pagando pouco. A oportunidade financeira é inegável.

Porém, o sonho pode virar um pesadelo logístico quando você descobre o "detalhe" mais comum nesses casos: o imóvel ainda está ocupado pelo antigo proprietário ou inquilino.

A pergunta que recebo frequentemente no escritório é: "Doutor, é seguro comprar um imóvel nessas condições? Eu vou conseguir tirar a pessoa de lá?"

A resposta é complexa: Juridicamente, é seguro. Na prática, pode ser demorado e custoso. Entenda abaixo os riscos reais e por que você jamais deve dar um lance sem assessoria jurídica.

1. A Segurança Jurídica da Arrematação

Quando você arremata um imóvel em leilão judicial (e na maioria dos extrajudiciais), a lei garante que você se torna o novo proprietário legítimo. A "Carta de Arrematação" é o documento que transfere a propriedade para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, do ponto de vista documental, o imóvel será seu. O problema não é a propriedade, é a posse (entrar e usar o imóvel).

2. O Principal Risco: A Ação de Imissão na Posse

Se o ocupante não sair voluntariamente após o leilão (o que é muito comum), você não pode simplesmente chegar lá, arrombar a porta e trocar a fechadura. Isso seria crime.

Você precisará entrar com uma medida judicial chamada Ação de Imissão na Posse (ou pedir a imissão nos próprios autos, dependendo do tipo de leilão). É o juiz que determinará que o ocupante saia, usando força policial se necessário.

O fator tempo: Embora a lei proteja o arrematante, esse processo de despejo forçado não acontece do dia para a noite. Dependendo da comarca e dos recursos que o ocupante apresentar, a desocupação pode levar de 3 meses a mais de um ano.

3. Os Custos Ocultos que Comem seu Lucro

Muitos investidores inexperientes olham apenas o valor do lance e esquecem que, enquanto o imóvel não é desocupado, as contas continuam chegando. Você precisa colocar na ponta do lápis:

• Condomínio e IPTU atrasados: O edital do leilão diz quem paga as dívidas passadas. Se você não leu o edital, pode herdar uma dívida milionária.
• Condomínio e IPTU futuros: A partir da arrematação, as novas contas são suas, mesmo que você não esteja morando lá.
• Custos com Advogado e Processo: A ação de imissão na posse tem custos judiciais e honorários advocatícios.
• Reformas: É comum que ocupantes revoltados depredem o imóvel antes de sair.

4. A Solução: Due Diligence (Análise Prévia)

Comprar imóvel ocupado em leilão pode ser um excelente negócio, desde que você saiba onde está pisando. O segredo não é contar com a sorte, é contar com a análise de risco.

Antes de dar qualquer lance, é obrigatório que um advogado especialista analise o Edital do Leilão e o Processo Judicial que originou o leilão. Nós verificamos se há riscos de anulação do leilão, quem é o ocupante (é mais fácil tirar um inquilino recente do que um idoso doente, por exemplo) e quais dívidas você vai assumir.

Conclusão

Leilão de imóvel ocupado não é para amadores. É uma operação para quem tem estômago para esperar a desocupação e assessoria técnica para garantir que o lucro não se transforme em prejuízo.