Usucapião Extrajudicial: Como regularizar direto no cartório sem juiz

Você mora no imóvel há anos, pagou por ele, cuida da manutenção, mas, no papel, ele não é seu. Você tem apenas um "contrato de gaveta" ou um recibo de compra e venda, mas não tem a Escritura nem o Registro no Cartório.

Essa situação de irregularidade desvaloriza seu patrimônio em até 40% e impede que você venda o imóvel financiado. Antigamente, a única solução era enfrentar um processo judicial de Usucapião que levava 5, 10 anos.

A boa notícia é que a lei mudou. Agora existe a Usucapião Extrajudicial, um procedimento feito 100% em cartório, muito mais rápido e menos burocrático.

1. O que é a Usucapião Extrajudicial?

É uma forma de regularizar a propriedade do imóvel comprovando que você exerceu a posse mansa e pacífica por um determinado tempo, sem precisar que um juiz decida isso. Tudo é analisado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

A grande vantagem: Enquanto a via judicial demora anos, a via extrajudicial pode ser concluída em meses (média de 6 a 12 meses), dependendo da organização da documentação.

2. Quem tem direito? (Requisitos Básicos)

Para optar pela via do cartório, você precisa cumprir alguns requisitos obrigatórios:

• Posse por tempo suficiente: O tempo varia de 5, 10 a 15 anos, dependendo do caso (moradia, tamanho do imóvel, etc.).
• Posse "Mansa e Pacífica": Ninguém nunca reclamou ou processou você pedindo o imóvel de volta.
• Sem Oposição: O antigo dono e os vizinhos de muro não podem discordar da usucapião. Se houver briga, o caso vai para a Justiça.

3. O Advogado é obrigatório?

Sim. A lei exige a presença de um advogado, mesmo sendo no cartório. É o advogado que vai montar a petição jurídica, orientar a coleta de provas e assinar o requerimento junto ao Registrador.

Tentar fazer sem advogado não é permitido, e fazer com um profissional não especializado pode fazer seu pedido ser negado por falhas técnicas na documentação.

4. O Passo a Passo Simplificado

O processo no cartório geralmente segue estas etapas:

1. Ata Notarial: O advogado leva as provas (contas antigas, fotos, testemunhas) ao Tabelionato de Notas. O tabelião verifica tudo e emite um documento oficial atestando sua posse.
2. Planta e Memorial Descritivo: Um engenheiro ou arquiteto mede o imóvel e os vizinhos assinam concordando com as medidas.
3. Registro de Imóveis: O advogado protocola tudo no Cartório de Registro. O oficial analisa, verifica se está tudo na lei e, estando correto, emite a matrícula nova no seu nome.

5. Vale a pena regularizar?

Com certeza. Além da segurança jurídica (ninguém toma o que é seu registrado), um imóvel regularizado vale muito mais no mercado, pois pode ser financiado por bancos. O custo da regularização se paga com a valorização imediata do bem.